Cap განაკვეთი. უძრავი ქონების ინვესტიციაში, თქვენ სწრაფად გაიგებთ, რომ კაპიტალის განაკვეთი არის ერთ-ერთი ყველაზე ხშირად გამოყენებული მეტრიკა ინვესტიციის განსახილველად. ეს არის მარტივი გზა ინვესტიციის ფინანსური შედეგების შესაფასებლად, მაგრამ როგორც ამ სტატიაში ნახავთ, მას აქვს შეზღუდვები.
შესავალი
პირდაპირი კაპიტალიზაციის მეთოდი არის კაპიტალიზაციის კოეფიციენტის გაანგარიშება. დეფინიციას ჰგავს. მაქსიმალური ფსონი გამოითვლება და განისაზღვრება შემდეგნაირად. მაგალითად, თუ შენობა გამოიმუშავებს $10,000 წმინდა საოპერაციო შემოსავალს და ყიდის $100,000-ად, განაკვეთი შეიძლება გამოითვალოს როგორც 0.1. ზღვრული განაკვეთები გამოხატულია პროცენტულად, ამიტომ ამას ვკითხულობთ 10 პროცენტად. ამ გაანგარიშების სიმარტივე საშუალებას გაძლევთ სწრაფად მოაწყოთ იგი უცნობი ფიგურის ამოსახსნელად. ზემოთ მოყვანილ მაგალითში ჩვენ ვიცით NOI და მნიშვნელობა, მაგრამ თუ გვქონდა მხოლოდ NOI და ზღვრული მაჩვენებელი, ჩვენ შეგვიძლია ისევე მარტივად განვსაზღვროთ მნიშვნელობა. ამის სარგებლიანობა აშკარაა, რადგან ყოველთვის არ გექნებათ სამივე ინფორმაცია. მომგებიანიპირდაპირი კაპიტალიზაციის მეთოდის მიდგომა შეგიძლიათ იხილოთ ქვემოთ ფოტოში. ეს არის უძრავი ქონების მაგალითი.
შემოსავლის პირდაპირი კაპიტალიზაციის მეთოდის გამოყენების ფარგლები
იმის გამო, რომ მაქსიმალური განაკვეთი შეიძლება გამოითვალოს ასე სწრაფად და მარტივად, ის გახდა რიცხვი, რომელსაც ინვესტორები და სხვა უძრავი ქონების პროფესიონალები იყენებენ ერთი ინვესტიციის მეორესთან შესადარებლად. შეიძლება განიხილებოდეს ორი ინვესტიცია, სადაც ორივეს განსხვავებული ფასები და ხმაური აქვს, მაგრამ თუ თითოეულზე იგივე ლიმიტის მაჩვენებელი ვრცელდება, შეგიძლიათ მარტივად შეადაროთ ისინი.
პროფესიონალი შემფასებლები და უძრავი ქონების ინვესტორები იყენებენ შეფასების განსხვავებულ მიდგომებს. პირდაპირი კაპიტალიზაციის მეთოდი მხოლოდ ერთ-ერთი მათგანია და ის ეყრდნობა იმავე ფორმულას, რომელიც ადრე შემოვიღეთ. ფინანსური ტერმინოლოგიით, მეთოდი აფასებს შენობას, როგორც "მუდმივ". ფაქტობრივად, მათემატიკა ამ გაანგარიშების მიღმა ვარაუდობს, რომ ინვესტიცია გაგრძელდება შემოსავლის გამომუშავებას განუსაზღვრელი ვადით.
შეზღუდული განაკვეთი ემსახურება როგორც „ფასდაკლებას“, რომელსაც ინვესტორები მიმართავენ ამ შემოსავლის ნაკადს სხვადასხვა რისკებისთვის. არ არსებობს რისკის გარეშე ინვესტიცია, ამიტომ ინვესტორები აფასებენ შემოსავლის ნებისმიერ ნაკადს. პოტენციური პრობლემები და ზარალი, რომელიც შეიძლება გამოიწვიოს. ზღვრული მაჩვენებელი უბრალოდ გვეუბნება შემოსავლის თანაფარდობას ფასთან, რომელიც ინვესტორებს სურთ მიიღონ მომავალი შემოსავლის ნაკადისთვის.
რომელი NOI ხარ შენგამოიყენეთ
ეს არის კითხვა, რომელსაც ინვესტორმა ყოველთვის უნდა დაუსვას კაპიტალიზაციის განაკვეთების შესწავლისას. არ არსებობს ზოგადად მიღებული NOI. ეს უქმნის პრობლემას ინვესტორებს, როდესაც ისინი ცდილობენ განსაზღვრონ საბაზრო კაპიტალი მოცემული ინვესტიციისთვის. მათ შეიძლება სმენოდათ, რომ მოცემული სახლის მეზობლად მდებარე ქონება ყიდდა „შვიდ პროცენტში“მაშინ, როდესაც ის შეიძლება იყოს „საბროკერო“ნომრებზე, რამაც გაზარდა NOI. თუ NOI უფრო მაღალი ან დაბალია, ეს პირდაპირ გავლენას მოახდენს აქტივის ვაჭრობის ნამდვილ ზღვრულ განაკვეთზე. ასე რომ, მნიშვნელოვანია თქვენს გუნდთან ერთად იმუშაოთ, რათა შეაფასოთ შესადარებელი ბაზრის ეფექტურობა და ყურადღებით განიხილოთ რა განაკვეთების ლიმიტები მიგაჩნიათ ძალაში.
როდის უნდა გამოვიყენოთ ეს მეთოდი
Cap განაკვეთები და შეფასების პირდაპირი კაპიტალიზაციის მიდგომა არის სასარგებლო ინსტრუმენტი, რომელიც უნდა გქონდეთ თქვენს ინსტრუმენტთა ყუთში, როგორც ინვესტორმა. ეს გარიგების სწრაფი ანალიზის საშუალებას იძლევა და თუ სისტემატურად კეთდება კრიტიკული ლინზებით, ეს შეიძლება იყოს ძლიერი ტექნიკა. თუმცა, გარდა ამისა, არსებობს შეფასების მრავალი დამხმარე თუ ალტერნატიული მეთოდი. იმის ცოდნა, თუ როდის გჭირდებათ ამ ერთზე მეტი გაანგარიშების გაკეთება, მნიშვნელოვანი უნარების ნაკრებია სავაჭრო ანალიზის შესაძლებლობების განვითარებისას.
მეთოდის ფორმულის წარმოშობა
უძრავი ქონების ინვესტიციების ანალიზში, კაპიტალიზაციის მაჩვენებელი უდრის წმინდა საოპერაციო შემოსავლის თანაფარდობას უძრავი ქონების ღირებულებასთან. შესადარებელი თვისებების კაპიტალიზაციის განაკვეთები გამოიყენებაქონების წმინდა საოპერაციო შემოსავლის დისკონტირება მისი შინაგანი ღირებულების მისაღებად.
როგორც ნებისმიერი სხვა ინვესტიცია, უძრავი ქონება ფასდება მომავალი ფულადი ნაკადების ამჟამინდელი ღირებულებით. უძრავი ქონების შეფასების ორი მეთოდი არსებობს: პირდაპირი კაპიტალიზაციის მეთოდი და დისკონტირებული ფულადი ნაკადების მეთოდი. პირდაპირი კაპიტალიზაციის ვარიანტში, შემოსავლის ნაკადი ქონებიდან, რომელიც იზომება წმინდა საოპერაციო შემოსავლით, ითვლება უვადო და ქონების ღირებულება უდრის NOI-ს გაყოფილი დისკონტის განაკვეთზე..
ფორმულა
საკუთრების ღირებულება პირდაპირი კაპიტალიზაციის მეთოდით განისაზღვრება მუდმივი გადახდის ამჟამინდელი ღირებულების ფორმულით:
r არის კაპიტალიზაციის მაჩვენებელი და NOI არის წმინდა საოპერაციო შემოსავალი. იგი არსებითად მოიცავს NOI ზრდის ტემპებს გაანგარიშებაში. ზღვრული მაჩვენებელი r უდრის დისკონტის განაკვეთს i მინუს ზრდის ტემპს g. ეს არის ცვლადები პირდაპირი კაპიტალიზაციის მეთოდის ფორმულისთვის.
ზემოხსენებული განტოლების გადალაგებით, მივიღებთ r-ის მათემატიკურ გამოსახულებას. კაპიტალიზაციის მაჩვენებელი r განისაზღვრება წმინდა საოპერაციო შემოსავლის (NOI) თანაფარდობის საფუძველზე შესადარებელი ქონების ღირებულებასთან. თანაბარი შემოსავალი NOI - ქონება გამოკლებული ყველა საოპერაციო ხარჯები, რემონტი და ტექნიკური მომსახურება, დაზღვევა, ქონების გადასახადი, კომუნალური მომსახურება და ა.შ. ქონების ღირებულება და მაქსიმალური განაკვეთი.
ზღვრული ტარიფები
ზღვრული ტარიფები, რომლებიც გამოიყენება ქონების შესაფასებლად, უნდა იყოს უძრავი ქონების ტრანზაქციებიდან, რომლებიც ძალიან ჰგავს ქონების ფასს, ქონების ადგილმდებარეობის, ზომის, ქონების ბუნების (საცხოვრებელი და კომერციული), იჯარის ვადით (მოკლე ან გრძელვადიანი) თვალსაზრისით., ასაკი, ანუ განისაზღვრება რემონტისა და გაუმჯობესების ხარჯები და ა.შ.
პირდაპირი შემოსავლის კაპიტალიზაციის მეთოდის გამოყენების მაგალითი
შემდეგი მონაცემების გათვალისწინებით, ქონების A-ს ღირებულება B და C ქონების გასაყიდად ხელმისაწვდომი ინფორმაციის გამოყენებით მიღებული ზღვრული განაკვეთის გამოყენებით, რომელიც არის ყველაზე შესაფერისი. პირდაპირი კაპიტალიზაციის მეთოდის მაგალითი ბიზნესის შეფასებისას:
| ქონება | A | B | C |
| NOI | $1,000,000 | $2,000,000 | $15,000,000 |
| მნიშვნელობა | ? | $25,000,000 | $150,000,000 |
| იჯარის ვადა | 10 წელი | 8 წელი | 3 წელი |
| მოქირავნეთა რაოდენობა | 2 | 3 | 10 |
საკუთრება B უფრო ჰგავს A თვისებას, ვიდრე თვისებას C, ამიტომ ჩვენ გვჭირდება A თვისების მნიშვნელობა B თვისების მნიშვნელობიდან და NOI-დან მიღებული კაპიტალიზაციის პროცენტის გამოყენებით.
ზემოთ გამოყენებული ზღვრის მაჩვენებელი შეიძლება დარეგულირდეს ზემოთ ან ქვემოთ, რათა ასახოს განსხვავებები შესადარებს შორისქონება (ე.ი. ქონება B) და შესაფასებელი ქონება (ანუ საკუთრება A).
პირდაპირი კაპიტალიზაცია დისკონტირებული ფულადი ნაკადების ანალიზის წინააღმდეგ
ბევრი კომერციული უძრავი ქონების ბროკერი, გამსესხებელი და მფლობელი იყენებს უძრავი ქონების შეფასებას შემოსავლის მიდგომის გათვალისწინებით. პირდაპირი კაპიტალიზაციის შედეგად მიღებული შეფასება არის დისკონტირებული ფულადი ნაკადების (DCF) ანალიზი. პირდაპირი კაპიტალიზაციის შეფასებისთვის, სტაბილიზირებული წმინდა საოპერაციო შემოსავალი (NOI) იყოფა საბაზრო კაპიტალიზაციის განაკვეთზე. სავარაუდო ღირებულება, DCF ანალიზი მოითხოვს ყოველწლიურ შეფასებას NOI-სთან ერთად, საანალიზო პერიოდის ბოლოს მოსალოდნელ შებრუნების ღირებულებასთან ერთად. როგორც წესი, ანალიტიკოსი იყენებს მოგების კაპიტალიზაციას მოგების შესაფასებლად. ეს მოსალოდნელი ფულადი სარგებელი შემდეგ დისკონტირდება შესაბამისი განაკვეთით, რათა მივიდეს შეფასების ბაზარზე. საინვესტიციო რისკების შეფასებისას პირდაპირი კაპიტალიზაციის მეთოდი განიხილება დაახლოებით იგივე წესებით.
წმინდა საოპერაციო შემოსავლის შეფასება
მიუხედავად იმისა, რომ ეს გამოთვლები მარტივი და პირდაპირია, ისინი დამოკიდებულია შემფასებლის ან შემფასებლის დაშვებებზე. პირდაპირი კაპიტალიზაციის გამოყენებისას საჭიროა სტაბილიზებული NOI-ის თვისებების შეფასება. ეს შეფასება ეფუძნება ბაზრის მონაცემებს ბაზრის ზონაში შესადარებელი ქონების შესახებ; წარმოადგენს შემფასებლის აზრს, თუ როგორ უნდა იმოქმედოს ქონებამ. იმის გამო, რომ შემფასებლის მოსაზრება ეფუძნება ბაზრის მონაცემებს დაკვირვებას, ძნელია მისი NOI-ის შეფასებაში ხარვეზის პოვნა. როდესაც ბაზარი "ადეკვატურია", განსაკუთრებით სასარგებლოა "სტაბილიზებული NOI" კონცეფცია. თუმცა, განსაკუთრებულიშეშფოთების ორი სფერო.
პირველ რიგში, რა მოხდება, თუ ქონებას აქვს მნიშვნელოვანი ვაკანსია შეფასების დროს? ცხადია, არავინ ავითარებს უძრავ ქონებას მნიშვნელოვანი, მუდმივი ვაკანსიის მოლოდინით. ამრიგად, შემფასებელს შეუძლია გამოიყენოს ვაკანსიების ბაზრის წილი, ვიდრე რეალური ვაკანსიების თვისებები. ეს იწვევს პროდუქტის მოდიფიკატორის NOI-ს გაზრდას და შეიძლება გაზარდოს მოდიფიკატორის მნიშვნელობა.
მეორე, თუ ქონების მომავალი NOI მოსალოდნელია გაიზრდება ფართზე გაზრდილი მოთხოვნის გამო, რაც გამოიწვევს ქირავნობის მაღალ ტარიფებს, NOI-ის ერთი წლის პირდაპირი კაპიტალიზაციამ შეიძლება გაუფასურდეს ქონება. იმის გამო, რომ DCF ანალიზი იძლევა ყოველწლიურ კორექტირებას საიჯარო განაკვეთის, ვაკანსიების განაკვეთის, შეგროვების დანაკარგების და საოპერაციო ხარჯების ფარგლებში, DCF ანალიზი შეიძლება გამოყენებულ იქნას მყიდველის NOI-ის გაზრდის მოსალოდნელი დროთა განმავლობაში.
როდესაც მოსალოდნელია, რომ ქონება სრულად გაქირავდება მომდევნო სამიდან ხუთ წელიწადში, მაგალითად, ცხოვრების ღირებულება შეიძლება შემცირდეს სასურველ დონეზე. მოსალოდნელი ცვლილებების ეს სპეციფიკაცია იძლევა NOI-ის რეალისტურ შეფასებებს ამ პერიოდის განმავლობაში - შედეგი ბევრად უკეთესია, ვიდრე ერთი წლის NOI-ის კაპიტალიზაცია. მაგრამ მეორეს მხრივ, უბრალოდ ვივარაუდოთ, რომ ვაკანსიების განაკვეთი შემცირდება სამი წლის განმავლობაში, ამან შეიძლება გამოიწვიოს გაბერილი NOI.
DCF ანალიზი შესანიშნავია მსგავსი სიტუაციებისთვის. თუმცა, DCF ანალიზი არ არის ძალიან სასარგებლო, როდესაც საქმე ეხება იმის ცოდნას, რომ ქონება სრულად არის გაქირავებული. თანაბარი წლიური ფულადი ნაკადების სერიის მიმდინარე ღირებულება უდრის ეკვივალენტსკაპიტალიზებული ღირებულება. არ არის შეცდომა DCF ანალიზის თვისებების გამოყენება, როდესაც NOI-ში მნიშვნელოვანი ცვლილება არ არის მოსალოდნელი. თუმცა, შეფასების ანგარიშის მომხმარებლებმა უნდა იცოდნენ, რომ ამ მეთოდის შედეგები არ არის უკეთესი, ვიდრე პირდაპირი კაპიტალიზაციის სწორი გამოყენებით. საინვესტიციო რისკების შეფასებისას პირდაპირი კაპიტალიზაციის მეთოდი განიხილება დაახლოებით იგივე წესებით.
კაპიტალიზაციისა და ფასდაკლების განაკვეთების არჩევანი
თეორიულად, NOI-ის ერთი წლის კაპიტალიზაციის შესახებ შეშფოთება გამორიცხულია. შემფასებლის უნარი საბაზრო კაპიტალიზაციის განსაზღვრაში, შესადარებელი გაყიდვების მაჩვენებელი - ეს დიდ როლს თამაშობს. თუ საბაზრო კაპიტალის განაკვეთი მიღებულია ქონების გაყიდვიდან ვაკანსიის განაკვეთით, რომელიც შედარებულია მყიდველების შესაბამისი მოლოდინებით სრულად იჯარით აღებული ქონების ბედთან დაკავშირებით, ღირებულება შეიძლება შეფასდეს დაუზუსტებელი NOI-დან და საბაზრო კაპიტალის განაკვეთიდან.
ასევე მყიდველები, რომლებიც ელიან სამომავლოდ NOI-ს ხელფასის ფასების თვისებების ზრდას, ასახავს ამ მოლოდინებს. ორივე შემთხვევაში მოლოდინები აისახება დაკვირვებულ ფასის კაპიტალიზაციაში. შემფასებლის პრობლემა წარმოიქმნება, როდესაც აუცილებელია ობიექტების შედარება, რომლებიც ვერ მოიძებნება. ამ შემთხვევაში, შემფასებელმა უნდა შეიმუშაოს კაპიტალიზაციის მაჩვენებელი და შეაფასოს NOI საუკეთესო ხელმისაწვდომი თანატოლებისგან და წარმოადგინოს საბაზრო ღირებულების შეფასება, რომელიც ასახავს მომხმარებელთა მოლოდინებს.
შესაბამისი დისკონტის განაკვეთი გამოიყენება DCF-ის გასაანალიზებლად, NOI-ის შეფასებების კონვერტაციითღირებულებები. როდესაც DCF ანალიზი გამოიყენება უძრავი ქონების ბაზრის შესაფასებლად, დისკონტის განაკვეთი უნდა იყოს გამოტანილი ბაზრიდან შედარებითი ქონების მონაცემების გამოყენებით. ასე რომ, შესაბამისი შესადარებელი მონაცემების საჭიროება იგივეა DCF ანალიზისთვის და პირდაპირი კაპიტალიზაციისთვის. როდესაც DCF ანალიზი გამოიყენება ინვესტიციების ანალიზისთვის, ანაზღაურების საჭირო განაკვეთი უნდა იქნას გამოყენებული მოსალოდნელი ფულადი ნაკადების დისკონტირებისთვის.
აუცილებელი რთული არჩევანი
პირდაპირი კაპიტალიზაციისა და DCF-ის ანალიზი - თითოეული შესაფერისია გარკვეულ გარემოებებში. კერძოდ, პირდაპირი კაპიტალიზაცია შესაფერისია სტაბილური NOI ანალიზის თვისებების მოლოდინში; DCF კარგად შეეფერება ცვალებადი NOI-ის მოსალოდნელ თვისებებს. შესაბამისი კაპიტალიზაციის განაკვეთის და დისკონტის განაკვეთის არჩევა ზოგჯერ რთულია ორივე მეთოდისთვის. DCF ანალიზის მთავარი უპირატესობა ის არის, რომ ანალიზის პერიოდისთვის NOI-ის შესაფასებლად საჭირო მონაცემების შეგროვებისას უნდა გაეცნოთ ქონების პერსპექტივას.
DCF ანალიზი მოითხოვს ფრთხილად განხილვას. გარკვეული ტიპის სივრცეზე მოსალოდნელი მიწოდებისა და მოთხოვნის კაპიტალიზაციის მაჩვენებელი და საოპერაციო ხარჯები. სათანადოდ გაკეთებულმა ანალიზმა შეიძლება მოგვაწოდოს ინფორმაცია, რომელიც არ არის აშკარა პირდაპირი კაპიტალიზაციით. ხშირად, თუმცა, DCF ანალიზის პირველადი გამოყენება ადასტურებს პირდაპირი კაპიტალიზაციის შეფასების საბაზრო ღირებულებას. მიუხედავად იმისა, რომ DCF ანალიზში გამოყენებული შეფასებები შეიძლება უფრო ზუსტი იყოს ზოგიერთი NOI თვისებისთვის, საბაზრო ღირებულების პირდაპირი კაპიტალიზაციის შეფასების დამოუკიდებელი დადასტურება მოითხოვს შესაბამის ფასდაკლებას.განაკვეთები.
დასკვნა
თანამედროვე სამყაროში არსებობს უამრავი ეკონომიკური ინსტრუმენტი და მათი გაგება საკმაოდ რთულია. ამ სტატიაში დეტალურად არის გაანალიზებული პირდაპირი კაპიტალიზაციის მეთოდი. ეს არის ძალიან სასარგებლო ტექნიკა, რომელიც ხშირად გამოიყენება ეკონომიკაში. ახლა მკითხველი იცნობს მას და შეუძლია გამოიყენოს იგი. ბიზნესის ნებისმიერი ფორმის ან შემოსავლის ობიექტის შეფასებისას შემოსავლის პირდაპირი კაპიტალიზაციის მეთოდი ხელს უწყობს წარმატებული ბიზნესის შექმნას მინიმალური რისკებით.
